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COSE DA CONSIDERARE PRIMA DI ACQUISTARE IMMOBILI IN CROAZIA

Passaggi individuali per l'acquisto di immobili in Croazia. Informazioni sul contratto di acquisto, particolarità per gli stranieri e spiegazioni delle condizioni di acquisto.

Dopo aver trovato la proprietà dei sogni in Croazia e aver concordato con il proprietario, è possibile firmare un contratto di acquisto. Prima di fare questo passo importante, ci sono alcune altre cose che devi considerare attentamente in anticipo!

Qui vorremmo spiegarvi i singoli passaggi per l'acquisto di un immobile in Croazia, i costi coinvolti, come trattare con le autorità (uffici) e altre importanti condizioni che incontrerete.

CHI PUO 'ACQUISTARE?
Fino a poco tempo, l'acquisto di immobili da stranieri doveva essere approvato dal ministero della Giustizia. Questa procedura è stata ora omessa. Tuttavia, agli stranieri vengono concessi solo quei diritti che si applicano anche ai cittadini croati nel paese straniero in questione.

In Croazia, i cittadini dell'UE non hanno più bisogno di un permesso dal ministero dell'Interno: possono acquistare immobili come cittadini. Le caratteristiche speciali si applicano solo alle aree agricole e alle riserve naturali; qui è possibile solo per i croati acquisire proprietà di conseguenza. Va notato che contrariamente alla credenza popolare, le aree a questo proposito non includono aree forestali.

Chi non vuole fare acquisti come privato può utilizzare un'azienda croata, ad esempio d.o.o. (GmbH) per stabilire. L'acquisto viene quindi effettuato tramite questa "persona giuridica". Svantaggi: maggiore impegno amministrativo e maggiori costi contabili per il funzionamento della d.o.o. .

DOCUMENTI, CONTRATTI
Una volta pagato l'acquisto, il contratto viene sottoposto al tribunale, che coincide con l'avviso di trasporto. Dopo l'iscrizione nel registro fondiario, che può richiedere un po 'di tempo in Croazia, un atto di proprietà dovrebbe essere richiesto in tribunale.
Secondo la legislazione croata e tedesca, è necessaria una certificazione dell'accordo contrattuale per regolare l'iscrizione di un passaggio di proprietà nel registro fondiario.
Per gli stranieri, indipendentemente dal fatto che siano cittadini dell'UE o meno, non ci sono disposizioni speciali per l'acquisto di immobili.

I costi
Oltre ai normali costi di acquisto della proprietà, ci sono altre tasse in Croazia che dovresti assolutamente prendere in considerazione.
Calcolo del costo di acquisto
Tipo di costi esempio di costi
Commissioni del broker 3,75% Le commissioni del broker si sommano a
3% del prezzo di acquisto + IVA. (25%) = 3,75%
Le spese notarili dipendono dallo sforzo richiesto, a seconda di ciò che hai certificato
Spese legali circa 1 - 2% Trovati un avvocato
Parla la tua lingua e la lingua nazionale
Tassa sul trasferimento di proprietà Tassa del 3% sostenuta per l'acquisto di una proprietà Oltre alle spese sostenute sopra, i seguenti costi dovrebbero essere inclusi nel calcolo quando si acquista una proprietà in Croazia:

Il costo di stipulare un'assicurazione come B. Assicurazione contro gli incendi
Costi per eventuali costi di ristrutturazione / riconversione
Costi di finanziamento
Reddito da eventuale locazione dell'immobile (consentito solo previa iscrizione nel registro fondiario + categorizzazione)

Imposta sul trasferimento di proprietà
Come è consuetudine in Germania, una tassa sul trasferimento di proprietà del 3% è dovuta per l'acquisto di proprietà immobiliari in Croazia quando si acquista una proprietà. La percentuale da pagare è generalmente basata sul prezzo di acquisto. Se il prezzo di acquisto si discosta dal valore ideale, il prezzo può essere stimato dalle autorità fiscali.

Tassa di proprietà (proprietà di vacanza)
Se l'immobile non è occupato o affittato stabilmente, è considerato una seconda casa. La tassa di proprietà deve essere pagata annualmente per questo tipo di proprietà per le vacanze, il cui importo varia da comune a comune (circa 5-15 kune per metro quadrato). Se la proprietà viene affittata regolarmente, questa tassa non si applica.

Acquisto da cittadini dell'UE
Con l'adesione della Croazia all'UE e l'introduzione dell'accordo di stabilizzazione e associazione, croati e cittadini dell'UE hanno gli stessi diritti quando acquistano una proprietà. Era difficile acquistare perché per acquistare una proprietà era necessaria l'approvazione del ministero della Giustizia. La legge è stata approvata nel 2009. L'acquisto di una proprietà da parte di stranieri dell'UE è stato reso molto più semplice
Certificati energetici e fognatura
Nel 2009 è stata introdotta l'efficienza energetica conforme all'Europa attraverso l'introduzione di un certificato energetico per i nuovi edifici in Croazia. Sei quindi obbligato ad avere una carta energetica rilasciata da una persona autorizzata. È inoltre necessario fornire la prova che l'immobile è allacciato alla rete fognaria.

legalizzazione
Poiché la Croazia era uno stato socialista e la proprietà era possibile solo in misura limitata, c'erano molti edifici neri. Con una nuova legge dell'agosto 2011, ogni edificio non iscritto nel catasto ai sensi di legge è stato considerato illegale. Si stima che fino al 90% delle proprietà siano state interessate. Il termine per la legalizzazione era il 30 giugno 2013. Dopodiché, gli immobili non possono più essere legalizzati e possono anche essere demoliti.

Il registro fondiario (Zemljiska knjiga)
Dopo che il contratto di acquisto è stato firmato e il denaro è stato pagato, è necessario presentare domanda per l'iscrizione del diritto di proprietà nel registro fondiario. Le descrizioni nel contratto di vendita e nel registro fondiario devono corrispondere. Puoi controllare le date sul sito ufficiale: e-izvadak.pravosudje.hr

Foche
I sigilli sono voci nel registro fondiario o catastale che dimostrano che un'obiezione o altra questione aperta è in sospeso su questa proprietà o piano. Sono quindi molto importanti per i potenziali acquirenti. Se si acquista un appezzamento di terreno contrassegnato da un sigillo, ciò può significare che la corretta struttura della proprietà può essere determinata solo attraverso un lungo processo.

Numero OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) = codice fiscale
Il numero OIB è un numero di identificazione personale rilasciato dall'ufficio delle imposte. L'OIB (osobni identifikacijski broj) ha bisogno di tutti coloro che vogliono concludere una transazione legale in Croazia. È possibile avviare la domanda nel rispettivo comune. Di norma, l'elaborazione richiede un massimo di 3 giorni. Il numero OIB deve essere inserito nel contratto di vendita.

Contratto di acquisto
Ogni volta che acquisti una proprietà, dovresti sempre cercare una consulenza professionale per ottenere un contratto di successo e legalmente vincolante.

La procedura per l'acquisto di una proprietà è solitamente la seguente. Dettagli come il prezzo, il pagamento, il tempo di consegna, i permessi di registrazione (catasto) e il confronto del registro fondiario con i registri fondiari vengono verificati e concordati in anticipo dall'acquirente e dal proprietario.

Di norma viene quindi stipulato un contratto preliminare e viene versato un anticipo di circa il 10%. Il contratto preliminare viene utilizzato per registrare la richiesta di acquisto nei libri catastali. Quindi un altro potenziale cliente può vedere che il potenziale cliente esiste già.

Quindi viene redatto un contratto vero e proprio (preferibilmente verificato da un avvocato) che entrambe le parti concordano e viene programmato un incontro con un notaio di fiducia. Qui il contratto viene verificato e certificato dopo essere stato firmato da entrambe le parti.

Il notaio rilascia un documento all'acquirente per l'iscrizione nel registro fondiario (descrizione della proprietà). La domanda può essere presentata solo con un numero OIB valido (codice fiscale), che è spiegato più dettagliatamente di seguito.

L'elaborazione nei registri catastali richiede solitamente tra i 30 ei 90 giorni. Una volta ottenuto il documento ufficiale di proprietà, puoi sentirti l'orgoglioso proprietario di un immobile in Croazia.

1.) Imposta sull'acquisto di beni immobili: 3% (dall'1.1.2019) (cittadini dell'UE che acquistano come privati)
2.) Commissione di intermediazione: 3% (+ IVA)
3.) Spese legali: 1% -1,5% più il croato. IVA (25%) - ciascuno