Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist sehr emotional und es ist immer schön, wenn Sie so wenig Kompromisse wie möglich eingehen müssen.
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Sie haben Ihre Ideen und wissen, was Sie wollen. Unser internationales Netzwerk ermöglicht uns den Zugang zu hochwertigen und begehrten Immobilien in ganz Kroatien. Wir finden die perfekte Gelegenheit, um den Luxus Ihrer eigenen Immobilie an einem einzigartigen Ort zu genießen und das Komfortable mit dem Nützlichen zu kombinieren.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Villa verkaufen möchten, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir sind auch am Wochenende für Sie da. Wenn Sie über unser Angebot entspannt sind, erwarten Sie, dass wir nicht nur schwierige Fakten, sondern auch weiche Faktoren in unsere Bewertung einbeziehen.

DINGE ZU BEACHTEN BEVOR SIE IMMOBLIE IN KROATIEN KAUFEN

Die einzelnen Schritte beim Immobilienkauf in Kroatien. Infos zum Kaufvertrag, Besonderheiten für Ausländer und Begriffserklärungen beim Kauf.

Hat man endlich seine Traumimmobilie in Kroatien gefunden und ist sich mit dem Besitzer einig geworden, kann der Kaufvertrag unterschrieben werden. Bevor Sie diesen wichtigen Schritt tun, gibt es im Vorfeld noch einiges, was sorgfältig geprüft werden muss!

Hier möchten wir Ihnen die einzelnen Schritte beim Immobilienkauf in Kroatien, die anfallenden Kosten, Behördengänge (Ämter) und weitere wichtige Begriffe, die auf Sie zukommen werden erläutern.

WER DARF KAUFEN?
Immobilienkäufe durch Ausländer mussten bis vor kurzem grundsätzlich vom Justizministerium genehmigt werden. Dieses Verfahren entfällt jetzt. Ausländer werden aber nur mit jenen Rechten bedacht, die auch für kroatische Staatsbürger im jeweiligen Ausland gelten.

In Kroatien benötigen EU-Angehörige nunmehr keine Genehmigung des Innenministeriums - sie können ebenso wie Inländer Eigentum an Immobilien erwerben. Besonderheiten gelten lediglich für landwirtschaftliche Flächen und Naturschutzgebiete; hier ist es nur Kroaten möglich, entsprechend Eigentum zu erwerben. Zu beachten ist, dass unter Gebiete in diesem Sinne entgegen einer weit verbreiteten Ansicht keine Waldflächen fallen.

Wer nicht als Privatperson kaufen will, kann eine kroatische Gesellschaft, zum Beispiel eine d.o.o. (GmbH),gründen. Über diese „juristische Person“ wird dann der Kauf vorgenommen. Nachteile: ein größerer Verwaltungsaufwand und Buchhaltungskosten für den Betreib der d.o.o. .

DOKUMENTE, VERTRÄGE
Nach Zahlung des Kaufpreises wird der Vertrag bei Gericht hinterlegt, was einer Auflassungsvormerkung entspricht. Nach dem Eintrag ins Grundbuch, bis zu dem es in Kroatien etwas dauern kann, sollte bei Gericht eine Eigentumsurkunde beantragt werden.
Nach kroatischem Recht ist - ebenso wie nach deutschem Recht - eine notarielle Beurkundung der vertraglichen Einigung erforderlich, um eine Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch veranlassen zu können.
Für Ausländer gibt es, unabhängig davon ob sie Angehörige der EU sind oder nicht, keine besonderen Bestimmungen beim Erwerb von Immobilien.

Kaufvertrag

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich immer fachmännischen Rat einholen um einen erfolgreichen und rechtskräftigen Vertrag abzuschließen.

In der Regel läuft der Vorgang beim Kauf einer Immobilie / Wohnung folgendermaßen ab. Im Vorfeld werden Details wie der Preis, die Zahlung, Übergabezeitpunkt, Eintragungsbewilligungen (Grundbuch) und Abgleich des Kataster mit dem Grundbuch von Seiten des Käufers und Besitzers geprüft und vereinbart.

Daraufhin wird meist ein Vorvertrag entworfen und eine Anzahlung in Höhe von ca. 10% geleistet. Der Vorvertrag dient zur Vormerkung des Kaufwunsches im Grundbuch. Hier kann dann ein eventuell weiterer Interessent erkennen, dass bereits ein Kaufinteressent vorhanden ist.

Anschließend wird ein richtiger Vertrag entworfen, (am besten im Voraus von einem Anwalt prüfen lassen) mit dem beide Seiten einverstanden sind und ein Termin beim Notar Ihres Vertrauens vereinbart. Hier wird der Vertrag geprüft und nachdem beide Seiten unterschrieben haben, beglaubigt.

Dem Käufer wird vom Notar ein Dokument für die Eintragungsbewilligung im Grundbuch (Umschreibung der Besitzerverhältnisse) ausgestellt. Der Antrag kann nur mit einer gültigen OIB-Nummer (Steuernummer), die wir Ihnen unten genauer erklären, gestellt werden.

Die Bearbeitung im Grundbuchamt dauert in der Regel zwischen 30 und 90 Tagen. Sobald Sie das offizielle Eigentumsdokument erhalten haben, dürfen Sie sich als stolzer Besitzer einer Immobilie in Kroatien fühlen.

1.) Immobilienerwerbssteuer: 3 % (ab 1.1.2019) (falls Kauf als Privatperson, EU-Bürger)
2.) Maklergebühr: 3% (+ MwSt.)
3.) Anwaltskosten: 1% -1,5% zzgl. kroat. MwSt. (25%) – je nach Aufwand der
Vertragskonstruktion.

Die Kosten
Neben den normalen Kosten für den Erwerb der Immobilie fallen in Kroatien noch weitere Gebühren an, die Sie unbedingt mit einkalkulieren sollten.
Berechnung der Kosten beim Kauf
Art der Kosten Kosten Beispiel
Maklergebühren 3,75 % Die Maklergebühren belaufen sich auf
3% vom Kaufpreis + Mwst. (25%) = 3,75%
Notarkosten richten sich nach Aufwand je nachdem was Sie alles beglaubigen lassen
Anwaltskosten ca. 1 - 2 % Suchen Sie sich einen Anwalt der
Ihre und die Landessprache spricht
Grunderwerbssteuer 3 % Steuer die beim Erwerb eines Grundstücks anfälltZu den oben anfallenden Gebühren sollte man beim Kauf einer Immobilie in Kroatien noch folgende Kosten in die Berechnung mit einbeziehen:

Die Kosten für den Abschluss von Versicherungen wie z. B. Brandschutzversicherung
Kosten für eventuelle Renovierungs-/Umbaukosten
Finanzierungskosten
Einnahmen aus eventuellen Vermietungen der Immobilie (erst nach dem Eintrag im Grundbuch + Kategorisation erlaubt)

Grunderwerbsteuer
Wie auch in Deutschland üblich fällt beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% für den Erwerb von Grund und Boden in Kroatien an. Der prozentual zu zahlende Betrag richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Wenn der Kaufpreis vom ideellen Wert abweicht, kann der Preis von der Finanzbehörde geschätzt werden.

Grundsteuer (Ferienimmobilien)
Falls die Immobilie nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet wird, gilt diese als Zweitwohnsitz. Für diese Art von Ferienimmobilien muss jährlich eine Grundsteuer entrichtet werden, die sich in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet (ca. 5-15 Kuna pro Quadratmeter). Wird die Immobilie regelmäßig vermietet entfällt diese Steuer.

Kauf von EU Bürgern
Durch den Beitritt Kroatiens in die EU und die Einführung des Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommen gelten für Kroaten und EU-Bürger die gleichen Rechte beim Kauf einer Immobilie. Früher war der Kauf schwierig, da man eine Zustimmung vom Justizministerium brauchte um eine Immobilie erwerben zu können. Das Gesetz wurde bereits im Jahre 2009 verabschiedet. Der Kauf einer Immobilie durch Ausländer aus der EU wurde somit wesentlich vereinfacht.Engerieausweis Kroatien
Energieausweise u. Kanalisation
Im Jahre 2009 wurde die europakonforme Energieeffizienz durch die Einführung eines Energieausweis bei Neubauten in Kroatien eingeführt. Somit ist man verpflichtet sich von einer dafür berechtigten Person einen Energiepass ausstellen zu lassen. Ebenso muss man einen Nachweis erbringen, dass die Immobilie an der Kanalisation angeschlossen ist.

Legalisierung
Da Kroatien früher ein sozialistischer Staat und der Besitz von Eigentum nur begrenzt möglich war, wurde viel schwarz gebaut. Durch ein neues Gesetz im August 2011 galt jedes Gebäude das nicht gesetzkonform im Grundbuch eingetragen war als illegal. Schätzungen zufolge waren bis zu 90% der Immobilen davon betroffen. Stichtag zur Legalisierung war am 30.06.2013. Danach können Immobilien nicht mehr legalisiert werden und sogar abgerissen werden.

Das Grundbuch (Zemljiska knjiga)
Nachdem der Kaufvertrag notariell beglaubigt abgeschlossen wurde und das Geld bezahlt wurde, muss ein Antrag auf die Eintragung des Eigentumsrecht im Grundbuch gestellt werden. Die Beschreibungen im Kaufvertrag und Grundbuch müssen übereinstimmen. Überprüfen können Sie die Daten auf der offiziellen Webseite: e-izvadak.pravosudje.hr

Plomben
Plomben sind Einträge im Grundbuch oder Katastar die zeigen, dass an diesem Eigentum oder Plan ein Einspruch oder sonstiger offener Vorgang anhängig ist. Sie sind daher für den Kaufinteressenten sehr wichtig. Kauft man nämlich ein Grundstück das mit einem Vermerk (Plombe) versehen ist, kann das bedeuten, dass die richtigen Eigentumsverhältnisse erst durch einen langwierigen Prozess festgestellt werden können.

Die Kosten
Neben den normalen Kosten für den Erwerb der Immobilie fallen in Kroatien noch weitere Gebühren an, die Sie unbedingt mit einkalkulieren sollten.
Berechnung der Kosten beim Kauf
Art der Kosten Kosten Beispiel
Maklergebühren 3,75 % Die Maklergebühren belaufen sich auf
3% vom Kaufpreis + Mwst. (25%) = 3,75%
Notarkosten richten sich nach Aufwand je nachdem was Sie alles beglaubigen lassen
Anwaltskosten ca. 1 - 2 % Suchen Sie sich einen Anwalt der
Ihre und die Landessprache spricht
Grunderwerbssteuer 3 % Steuer die beim Erwerb eines Grundstücks anfälltZu den oben anfallenden Gebühren sollte man beim Kauf einer Immobilie in Kroatien noch folgende Kosten in die Berechnung mit einbeziehen:

Die Kosten für den Abschluss von Versicherungen wie z. B. Brandschutzversicherung
Kosten für eventuelle Renovierungs-/Umbaukosten
Finanzierungskosten
Einnahmen aus eventuellen Vermietungen der Immobilie (erst nach dem Eintrag im Grundbuch + Kategorisation erlaubt)

Grunderwerbsteuer
Wie auch in Deutschland üblich fällt beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% für den Erwerb von Grund und Boden in Kroatien an. Der prozentual zu zahlende Betrag richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Wenn der Kaufpreis vom ideellen Wert abweicht, kann der Preis von der Finanzbehörde geschätzt werden.

Grundsteuer (Ferienimmobilien)
Falls die Immobilie nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet wird, gilt diese als Zweitwohnsitz. Für diese Art von Ferienimmobilien muss jährlich eine Grundsteuer entrichtet werden, die sich in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet (ca. 5-15 Kuna pro Quadratmeter). Wird die Immobilie regelmäßig vermietet entfällt diese Steuer.

Kauf von EU Bürgern
Durch den Beitritt Kroatiens in die EU und die Einführung des Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommen gelten für Kroaten und EU-Bürger die gleichen Rechte beim Kauf einer Immobilie. Früher war der Kauf schwierig, da man eine Zustimmung vom Justizministerium brauchte um eine Immobilie erwerben zu können. Das Gesetz wurde bereits im Jahre 2009 verabschiedet. Der Kauf einer Immobilie durch Ausländer aus der EU wurde somit wesentlich vereinfacht.Engerieausweis Kroatien
Energieausweise u. Kanalisation
Im Jahre 2009 wurde die europakonforme Energieeffizienz durch die Einführung eines Energieausweis bei Neubauten in Kroatien eingeführt. Somit ist man verpflichtet sich von einer dafür berechtigten Person einen Energiepass ausstellen zu lassen. Ebenso muss man einen Nachweis erbringen, dass die Immobilie an der Kanalisation angeschlossen ist.

Legalisierung
Da Kroatien früher ein sozialistischer Staat und der Besitz von Eigentum nur begrenzt möglich war, wurde viel schwarz gebaut. Durch ein neues Gesetz im August 2011 galt jedes Gebäude das nicht gesetzkonform im Grundbuch eingetragen war als illegal. Schätzungen zufolge waren bis zu 90% der Immobilen davon betroffen. Stichtag zur Legalisierung war am 30.06.2013. Danach können Immobilien nicht mehr legalisiert werden und sogar abgerissen werden.

Begriffserklärungen
Hier möchten wir Ihnen die wichtigsten Begriffe und Ämter vorstellen, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien kennenlernen werden.

OIB-Nummer (Obsobni Identifkacijski Broj)= Steuernummer
Die OIB Nummer ist eine persönliche Identifikationsnummer die vom Finanzamt erteilt wird. Die OIB (osobni identifikacijski broj) braucht jeder der ein Rechtsgeschäft in Kroatien abschließen möchte. Die Beantragung können Sie in der jeweiligen Gemeinde veranlassen. In der Regel dauert die Bearbeitung maximal 3 Tage. Im Kaufvertrag muss die OIB - Nummer eingetragen sein.